Đặt cọc mua đất nhằm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Dưới đây là những cam kết phải biết khi ký hợp đồng đặt cọc mua đất để hạn chế tối đa hoặc loại trừ rủi ro, tranh chấp.
Khi ký hợp đồng đặt cọc mua bán đất các bên có quyền đưa ra và thỏa thuận với bên còn lại bất kỳ yêu cầu, cam kết nào với điều kiện không trái luật, đạo đức xã hội. Trong phạm vi bài viết, LuatVietnam chỉ rõ một số thông tin về thửa đất mà bên đặt cọc nên yêu cầu bên nhận đặt cọc cam kết, cụ thể:
1. Đất không có tranh chấp, không bị kê biên
Theo quy định khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, đất muốn chuyển nhượng cần phải có đủ các điều kiện sau:
(1) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.
(2) Đất không có tranh chấp.
(3) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
(4) Trong thời hạn sử dụng đất.
Theo đó, chỉ cần đất có tranh chấp hoặc quyền sử dụng đất bị kê biên để bảo đảm thi hành án theo quyết định của cơ quan thi hành án dân sự thì không thể chuyển nhượng được. Do đó, trước khi đặt cọc nên đề nghị bên nhận đặt cọc cam kết đất không thuộc trường hợp này.
Tuy nhiên, đất không có tranh chấp thường được hiểu theo hai nghĩa khác nhau:
– Tranh chấp xảy ra trên thực tế nhưng không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai: Nếu thuộc trường hợp này thì cơ quan đăng ký đất đai không có căn cứ để từ chối hồ sơ đăng ký sang tên.
Điều này cũng khá dễ hiểu, bởi lẽ nếu công nhận lý do “chỉ vì có tranh chấp xảy ra trên thực tế” nhưng không nộp đơn đề nghị giải quyết tranh chấp để từ chối quyền đăng ký sang tên sẽ xảy ra tình trạng người sử dụng đất liền kề hoặc bất kỳ người sử dụng đất nào “lợi dụng” lý do đất có tranh chấp để ngăn cản người sử dụng đất hợp pháp chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình.
– Có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai: Nếu thuộc trường hợp này thì cơ quan đăng ký đất đai có căn cứ để không thực hiện việc đăng ký chuyển nhượng cho đến khi quyết định giải quyết tranh chấp đất đai có hiệu lực.
Tóm lại, bên đặt cọc cần đề nghị bên nhận đặt cọc cam kết đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. Đồng thời, nên hiểu đất có tranh chấp ở đây là trường hợp một trong các bên tranh chấp đã nộp đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
2. Đất không thuộc quy hoạch
Căn cứ khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013 được sửa bổi, bổ sung bởi khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật liên quan đến quy hoạch 2018, đất trong diện quy hoạch gồm hai trường hợp:
Trường hợp 1: Quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện
Nếu chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền như chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp,…
Trường hợp 2: Có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện
Khi có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất (chuyển nhượng, tặng cho,…) nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm.
Có thể thấy, nếu chưa bị thu hồi thì người sử dụng đất vẫn có quyền chuyển nhượng, tặng cho nhưng sẽ khó thực hiện và “giá trị” thửa đất bị giảm đi rất nhiều.
Do vậy, để tránh rủi ro khi nhận chuyển nhượng thì bên đặt cọc nên đề nghị bên nhận đặt cọc cam kết đất không thuộc quy hoạch.
Tuy nhiên, các bên cũng cần lưu ý có những trường hợp đất thuộc quy hoạch nhưng bản thân bên nhận đặt cọc cũng không biết thông tin này. Do đó, nếu không may mà đất thuộc quy hoạch thì nên thỏa thuận trả lại tiền đặt cọc để thể hiện thiện chí của các bên thay vì yêu cầu phạt vi phạm.
3. Đất phải có Giấy chứng nhận hợp pháp
Đất muốn chuyển nhượng thì một trong những điều kiện đầu tiên là phải có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.
Hiện nay có không ít trường hợp sử dụng Giấy chứng nhận giả để lừa đảo. Do vậy, nhằm loại trừ rủi ro cần yêu cầu bên nhận đặt cọc cam kết có Giấy chứng nhận hợp pháp. Nếu sử dụng Giấy chứng nhận giả thì có thể đưa điều khoản phạt vi phạm khi đặt cọc.
4. Đất đang không thế chấp tại bất kỳ đâu
Hiện nay, người nhận thế chấp không chỉ có ngân hàng mà cá nhân hoặc tổ chức tài chính,… đều có quyền nhận thế chấp nếu có đủ điều kiện. Đồng thời, bên thế chấp có quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất nếu được bên nhận thế chấp đồng ý (theo khoản 8 Điều 320 và khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015).
Mặc dù vậy, hầu hết ngân hàng khi ký hợp đồng thế chấp họ không đồng ý cho chuyển nhượng, tặng cho.
Do đó, khi đặt cọc phải yêu cầu bên nhận đặt cọc cam kết đất không phải là tài sản thế chấp, trừ trường hợp thế chấp nhưng được bên nhận thế chấp đồng ý cho chuyển nhượng, tặng cho,…
