Tương tự như sổ trắng, sổ đỏ, sổ hồng thì sổ xanh cũng là cách gọi của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo màu sắc.
Khái niệm sổ xanh là gì không được nêu trong Luật Đất đai 2013 mà là cách gọi của người dân dựa vào màu sắc của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâm nghiệp do Lâm trường cấp để quản lý, khai thác và trồng rừng có thời hạn.
Sổ xanh là gì?
- Tên pháp lý: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâm nghiệp
- Đặc điểm: Loại sổ này có thời hạn
- Đơn vị cấp: Lâm trường
Sổ xanh là cuốn sổ có bìa màu xanh da trời, thực chất là sổ chứng nhận quyền sử dụng đất do Lâm trường – cơ sở sản xuất chuyên gây trồng và khai thác rừng cấp cho người dân để quản lý, khai thác và trồng rừng có thời hạn (còn gọi là hình thức cho thuê đất).
Như vậy, sổ xanh là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rừng (đất nông nghiệp). Khi hết thời gian sử dụng đất, Lâm trường sẽ nhận lại trong trường hợp nơi đó chưa có chủ trương giao lại đất cho người dân.
Theo quy định của Luật Đất đai 2013, đất được cấp sổ xanh thuộc nhóm đất nông nghiệp, vì thế mà sổ xanh còn được gọi là sổ xanh đất nông nghiệp. Đất sổ xanh gồm 3 loại: đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất. Trong đó:
- Rừng đặc dụng chủ yếu phục vụ công tác bảo tồn thiên nhiên hoang dã, lưu giữ, bảo vệ nguồn gen động thực vật, nghiên cứu khoa học và sinh thái nghỉ dưỡng, tạo hệ sinh thái rừng quốc gia.
- Rừng phòng hộ chủ yếu làm nhiệm vụ bảo vệ nguồn nước, chống xói mòn, sạt lở đất, hạn chế thiên tai, điều hòa khí hậu, bảo vệ tài nguyên đất sinh thái…
- Rừng sản xuất chủ yếu dùng để sản xuất, kinh doanh lâm sản, đặc sản, động vật rừng kết hợp bảo vệ hệ sinh thái, bảo vệ môi trường.
Thời hạn của đất sổ xanh
Điều 126 Luật Đất đai 2013 quy định về thời hạn của sổ xanh đất nông nghiệp như sau:
- Thời hạn sử dụng của đất để xây dựng công trình của tổ chức công lập tự chủ tài chính, công trình công cộng có mục đích kinh doanh không quá 70 năm.
- Thời hạn giao đất, cho thuê đất của Quỹ đối với đất nông nghiệp sử dụng vào các công trình công cộng của xã, phường, thị trấn không quá 05 năm.
- Thời hạn giao đất, cho thuê đất làm trụ sở của tổ chức nước ngoài vì mục đích ngoại giao không quá 99 năm.
- Thời hạn giao đất, cho thuế đất với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thời gian thu hồi chậm, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội trương đối khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn, thời hạn không quá 70 năm.
- Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, công ty nước ngoài và thực hiện dự án tại Việt Nam không quá 50 năm.
- Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với cá nhân, hộ gia đình, tổ chức để sử dụng vào mục đích thương mại, kinh doanh, sản xuất phi nông nghiệp không quá 50 năm.
- Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp với cá nhân, hộ gia đình tư nhân không quá 50 năm.
- Thời hạn giao đất để được công nhận quyền sử dụng đất Giấy Xanh cho hộ gia đình, người trực tiếp sản xuất nông nghiệp là 50 năm.
- Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức thực hiện dự án đầu tư không quá 50 năm.
Như vậy, tùy thuộc vào từng tài sản và mục đích sử dụng mà thời hạn của sổ xanh có sự khác nhau. Loại đất cấp sổ xanh vẫn được giao và phê duyệt theo nhiều hình thức sử dụng được xác định rõ ràng về mặt pháp lý. Người dân có thể sử dụng ổn định và lâu dài để trồng cây hàng năm, cây lâu năm. Khi hết thời hạn quy định, người dân có thể đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để gia hạn sử dụng đất nếu vẫn có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất.
Đất sổ xanh có xây nhà được không?
Đất sổ xanh có xây nhà được không là vấn đề được nhiều người quan tâm. Trước tiên, để xây nhà trên đất, cá nhân cần đáp ứng các nguyên tắc sử dụng đất được quy định tại Điều 6 Luật Đất đai 2013 như sau:
- Đúng quy hoạch, đúng kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.
- Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của những người sử dụng xung quanh.
- Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Như vậy, để có thể xây nhà, điều kiện tiên quyết là sử dụng đúng với quy hoạch, kế hoạch cũng như mục đích – tức là nhà ở phải được xây dựng trên đất thổ cư. Trong khi đó, đất sổ xanh thuộc nhóm đất nông nghiệp nên không thể xây nhà nếu như chưa chuyển mục đích sử dụng đất cho phù hợp.
Đất sổ xanh có chuyển nhượng được không?
Theo định nghĩa ở trên về đất sổ xanh, đây là loại đất được Lâm trường cấp cho người dân dưới hình thức thuê đất có thời hạn để quản lý, sử dụng và trồng rừng. Do vậy, về nguyên tắc, không được chuyển nhượng đất sổ xanh. Tuy nhiên, trên thực tế vẫn có những trường hợp ngoại lệ. Theo quy định tại Điều 192 Luật Đất đai 2013, cá nhân, hộ gia đình được phép chuyển nhượng đất có sổ xanh với các điều kiện sau:
- Cá nhân, hộ gia đình luân phiên sinh sống trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu cải tạo sinh thái trong rừng đặc dụng mà chưa có điều kiện di chuyển ra khỏi phân khu thì chỉ được tặng cho quyền sử dụng rừng, chuyển nhượng quyền ở, diện tích rừng kết hợp sản xuất đất, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho các cá nhân, hộ gia đình sinh sống tại phân khu này.
- Cá nhân, hộ gia đình được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực bảo vệ rừng chỉ được tặng cho, chuyển quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho cá nhân, hộ gia đình sống trong khu vực bảo vệ rừng này.
- Cá nhân, hộ gia đình là người dân tộc thiểu số sử dụng đất được Nhà nước giao theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước được tặng cho, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau 10 năm kể từ khi có quyết định giao đất theo hướng dẫn hỗ trợ của Nhà nước.
Đất sổ xanh có vay thế chấp ngân hàng được không?
Thực chất sổ xanh là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâm nghiệp nên vẫn có giá trị pháp lý. Vì thế, người sử dụng hoàn toàn có thể sử dụng sổ xanh để thế chấp vay vốn ngân hàng giống như sổ đỏ, sổ hồng.
- Để có thể thế chấp sổ xanh cần thỏa mãn những điều kiện và trường hợp đặc biệt như:
- Diện tích rừng sản xuất trong sổ xanh thế chấp không quá 300 ha.
- Đất được ghi trong sổ xanh không phải là đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ vì không đảm bảo được điều kiện cho bên nhận thế chấp.
Chuyển đổi đất sổ xanh sang đất ở được không?
Theo quy định tại Điều 57 Luật Đất đai, các trường hợp được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất bao gồm:
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp. “
Do đất sổ xanh là đất phi nông nghiệp, đối chiếu với điểm d Khoản 1, đất sổ xanh có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất và phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận. Sau khi chuyển đổi mục đích, cá nhân phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, chế độ sử dụng đất, đồng thời quyền và các nghĩa vụ liên quan áp dụng theo loại đất mới sau khi chuyển.
Bước xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở đây có thể đi kèm với việc chuyển từ đất sổ xanh sang sổ đỏ. Việc chuyển đổi về các loại sổ hiện hành cho thấy giá trị pháp lý đầy đủ của phần đất sổ xanh dung để xây nhà, đồng thời đảm bảo quyền lợi về sau khi có quy hoạch hay Nhà nước thu hồi.
Sổ xanh chỉ được chuyển đổi sang sổ đỏ khi đủ điều kiện cấp sổ đỏ được quy định tại khoản 1, Điều 100, Luật đất đai 2013. Cụ thể, cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất ổn định sở hữu một trong những loại giấy tờ sau sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất bao gồm:
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân Chủ Cộng Hòa, Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính trước ngày 15/10/2013.
- Sổ hoặc giấy tờ nhà đất hợp lệ về các vấn đề như tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền, các giấy tờ xác nhận cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương có gắn với đất.
- Sổ (giấy) chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giấy xác nhận việc mua bán nhà ở gắn liền với đất có trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận chính xác đã sử dụng và làm vào trước ngày 15/10/1993.
- Các loại giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở có gắn liền với đất hoặc giấy tờ mua nhà thuộc quyền sở hữu của Nhà nước theo đúng quy định của pháp luật.
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.
- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định Chính phủ.
Theo đó, sổ xanh có thể chuyển đổi sang sổ đỏ khi người sở hữu có một trong những loại giấy tờ trên.
Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất
Hồ sơ chuẩn bị
- Đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Biên bản xác minh thực địa
- Bản sao bản thuyết minh dự án đầu tư, bản sao báo cáo kinh tế – kỹ thuật của tổ chức sử dụng đất
- Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất
- Trích lục bản đồ địa chính thửa
Thẩm quyền giải quyết
- UBND cấp huyện có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất với cá nhân, hộ gia đình.
- Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 5 ha trở lên thì cần có sự chấp thuận của UBND cấp tỉnh dưới dạng văn bản.
