Quyền đối với bất động sản liền kề được quy định cụ thể trong Bộ luật dân sự 2015 bao gồm các quyền về cấp, thoát nước; quyền về tưới, tiêu; quyền về lối đi qua; quyền về mắc đường dây tải điện, đường dây thông tin liên lạc.
Bất động sản liền kề là gì?
Bất động sản liền kề là bất động sản cùng loại, sát kề nhau. Giữa chúng tồn tại một ranh giới phân cách về địa lý và pháp lý đối với quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu bất động sản liền kề.
Ranh giới giữa các bất động sản liền kề có thể là mốc giới theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, do các bên thỏa thuận hoặc xác định theo tập quán, theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trước mà không xảy ra tranh chấp.
Quyền đối với bất động sản liền kề
Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (bất động sản hưởng quyền). Cụ thể, trong quá trình sử dụng bất động sản, để có thể khai thác được công dụng của tài sản thuộc quyền sở hữu của mình, nhiều khi chủ sở hữu phải sử dụng BĐS liền kề không thuộc sở hữu của mình.
Quyền với bất động sản liền kề là một trong ba quyền đối với tài sản thuộc sở hữu của chủ thể khác bên cạnh quyền bề mặt và quyền hưởng dụng.
Căn cứ xác lập quyền đối với BĐS liền kề
Quyền đối với BĐS liền kề được xác lập dựa theo quy định của pháp luật, theo địa lý tự nhiên, theo di chúc hoặc theo thỏa thuận.
Hiệu lực của quyền đối với bất động sản liền kề
Quyền đối với BĐS liền kề có hiệu lực với mọi cá nhân, pháp nhân, được chuyển giao cùng với bất động sản, trừ khi luật liên quan có quy định khác.
Nguyên tắc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề
Các bên có thể tự thỏa thuận về thực hiện quyền đối với bất động liền kề. Trong trường hợp không có thỏa thuận thì thực hiện dựa trên các nguyên tắc:
- Không lạm dụng quyền với bất động sản chịu hưởng quyền;
- Không ngăn cản hoặc gây khó khăn cho việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền;
- Bảo đảm nhu cầu hợp lý của việc khai thác bất động sản hưởng quyền phù hợp với mục đích sử dụng của bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền.
Thay đổi quyền sử dụng đối với BĐS liền kề
Khi có sự thay đổi về sử dụng, khai thác bất động sản chịu hưởng quyền dẫn tới thay đổi việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền thì chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền có trách nhiệm thông báo trước cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền trong thời hạn phù hợp. Mặt khác, chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền cần tạo điều kiện thuận lợi cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền phù hợp với thay đổi đó.
Các trường hợp thực hiện quyền đối với BĐS liền kề
Nghĩa vụ về việc thoát nước mưa
Chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng khác phải lắp đặt đường dẫn để đảm bảo nước mưa từ mái nhà, công trình của mình không chảy xuống BĐS của chủ sở hữu BĐS liền kề.
Nghĩa vụ trong việc thoát nước thải
Chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng khác phải làm rãnh thoát nước hoặc cống ngầm dẫn nước thải đến nơi quy định và đảm bảo rằng nước thải không chảy tràn sang bất động sản của chủ sở hữu BĐS liền kề, ra nơi sinh hoạt công cộng hoặc ra đường công cộng.
Quyền về cấp, thoát nước qua BĐS liền kề
Nếu vì vị trí tự nhiên của bất động sản mà việc cấp, thoát nước buộc phải qua một bất động sản khác thì chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua có nghĩa vụ dành ra một lối cấp, thoát nước phù hợp, không được ngăn chặn, cản trở dòng chảy.
Khi lắp đặt đường dẫn nước, người sử dụng lối cấp, thoát nước qua BĐS liền kề phải hạn chế thiệt hại đến mức thấp nhất cho chủ sở hữu BĐS có nước chảy qua và phải bồi thường nếu gây ra thiệt hại. Nếu nước tự nhiên chảy từ vị trí trên cao xuống thấp gây thiệt hại cho chủ sở hữu BĐS liền kề có nước chảy qua thì người sử dụng lối cấp, thoát nước không có nghĩa vụ phải bồi thường.
Quyền về tưới, tiêu trong canh tác
Khi có nhu cầu tưới, tiêu trong canh tác, người có quyền sử dụng đất được quyền yêu cầu những người sử dụng đất xung quanh dành cho mình một lối dẫn nước thuận tiện, thích hợp để tưới tiêu. Những người được yêu cầu phải đáp ứng yêu cầu đó. Người sử dụng lối dẫn nước phải bồi thường nếu gây thiệt hại cho những người sử dụng đất xung quanh.
Quyền về lối đi qua
Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản khác có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần bất động sản của họ khi không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng. Lối đi này sẽ được mở trên BĐS liền kề nào mà thuận tiện và hợp lý nhất, dựa trên đặc điểm của địa điểm, lợi ích của BĐS bị vây bọc và gây ra ít thiệt hại nhất có thể cho bất động sản có mở lối đi. Đồng thời, chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua có trách nhiệm đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ khi hai bên có thỏa thuận riêng với nhau.
Các bên tự thỏa thuận về vị trí, giới hạn chiều rộng, chiều cao, chiều dài của lối đi sao cho đảm bảo việc đi lại được thuận tiện, ít gây phiền phức cho các bên. Trong trường hợp xảy ra tranh chấp, các bên có quyền yêu cầu Tòa án hoặc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phân xử.
Khi chia bất động sản thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì phải dành lối đi riêng cần tiết cho người phía trong mà không có đền bù.
Mắc đường dây điện, đường thông tin liên lạc
Chủ sở hữu bất động sản có quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản của chủ sở hữu khác nhưng phải đảm bảo thuận tiện, an toàn cho chủ sở hữu đó và phải bồi thường nếu gây ra thiệt hại.
Chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề
Điều 256 Bộ luật dân sự 2015 quy định các trường hợp chấm dứt quyền với bất động sản liền kề bao gồm:
- Bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu quyền cùng thuộc sở hữu của một người;
- Việc khai thác, sử dụng bất động sản không làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền;
- Các bên có thỏa thuận riêng;
- Pháp luật có quy định khác.
Khánh An (tổng hợp)
Theo ThanhnienViet
