Trên thị trường hiện nay xuất hiện nhiều căn hộ chung cư có giá mềm hơn hẳn so với các căn hộ thuộc cùng phân khúc và cùng khu vực nhưng lại thuộc diện sử dụng 50 năm mà không phải hình thức sở hữu lâu dài. Dù có giá bán hấp dẫn nhưng chung cư 50 năm vẫn khiến nhiều người đắn đo về quyền lợi đi kèm.
Các căn hộ chung cư 50 năm trên thị trường thường có giá rẻ hơn khoảng 10-30% so với các căn hộ cùng phân khúc ở cùng khu vực. Nguyên nhân là do chủ đầu tư dự án chỉ phải nộp tiền thuê đất 50 năm, trong khi đó, những dự án chung cư được cấp thời hạn lâu dài thì chủ đầu tư phải nộp hết tiền sử dụng đất. Vì thế mà những căn hộ chung cư 50 năm có giá không quá cao, phù hợp với đa số khả năng tài chính của người dân.
Vậy chung cư 50 năm là gì?
Chung cư 50 năm thực chất là những chung cư chỉ được sử dụng trong vòng 50 năm kể từ thời gian giao đất. Các doanh nghiệp trong và ngoài nước chỉ được Nhà nước giao đất trong thời hạn 50 năm áp dụng với công trình trường học, bệnh viện, văn phòng nhằm tránh việc chủ đầu tư chậm triển khai dự án, dẫn đến lãng phí đất. Khi chuyển sang đất ở, chủ sở hữu căn hộ chung cư vẫn được phép sử dụng lâu dài và cấp sổ hồng nếu chủ nhà thanh toán đầy đủ tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật dù hồ sơ dự án có ghi đất thuê 50 năm xây chung cư.
Chung cư 50 năm có 2 dạng:
- Chung cư sổ hồng 50 năm có đầy đủ đặc điểm của chung cư có thời hạn sở hữu lâu dài. Tuy nhiên, sau 50 năm sở hữu nếu chất lượng chung cư vẫn tốt, đáp ứng nhu cầu sử dụng thì sổ hồng được gia hạn sử dụng.
- Các dự án chung cư 50 năm thường là officetel, shophouse, condotel cũng được sở hữu 50 năm nhưng hết hiệu lực thuê thì hợp đồng chung cư 50 năm chấm dứt và không được đền bù. Dạng chung cư này thường khó để vay thế chấp ngân hàng cũng như khó để vay trả góp nếu không phải là ngân hàng phát triển dự án đó. Với dự án chung cư cho thuê 50 năm, người mua không được đăng ký hộ khẩu thường trú mà chỉ có thể đăng ký tạm trú và đăng ký kinh doanh.
Điểm khác biệt giữa chung cư 50 năm và chung cư sở hữu lâu dài?
Khi được cấp sổ hồng, người mua được sở hữu chung cư lâu dài, không phải vĩnh viễn. Cả chung cư 50 năm và chung cư sở hữu lâu dài thường được cải tạo sau 50 năm khi đã xuống cấp. Ở đây, người mua cần phân biệt giữa thời hạn sở hữu và niên hạn sử dụng.
Chung cư lâu dài
Chung cư thuộc dự án được quy hoạch đất đai do Nhà nước chuyển giao cho chủ đầu tư theo hình thức Đất sở hữu lâu dài. Sau khi xây dựng và bàn giao cho khách hàng thì khách hàng sẽ được cấp một cuốn sổ hồng sở hữu lâu dài làm căn cứ để vay ngân hàng hay sang nhượng. Sau một thời gian sử dụng, nếu chung cư xuống cấp, hư hỏng không thể đảm bảo cuộc sống, chủ nhà có quyền cải tạo, nâng cấp hoặc góp tiền xây mới lại chung cư nhằm đảm bảo an toàn và đáp ứng nhu cầu cuộc sống. Với dự án được Nhà nước hoặc doanh nghiệp đầu tư xây dựng lại, cư dân khu chung cư sẽ được chủ đầu tư bố trí chỗ ở tạm hoặc chi trả phần tiền để người dân thuê nhà trong thời gian chờ thi công xây dựng khu nhà chung cư mới. Trong trường hợp nhà mới và nhà cũ có sự chênh lệch về giá trị, thủ tục thanh toán chênh lệch sẽ dựa vào phương án bố trí tái định cư của từng dự án cho phù hợp.
Như vậy, không phải cứ mua chung cư thì sau 50 năm sẽ bị thu hồi mà còn phụ thuộc vào quá trình kiểm định chất lượng chung cư của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Quyền lợi sở hữu căn hộ chung cư và một phần đất xây dựng chung cư không bị mất trắng mà được xử lý theo quy định của pháp luật. Chủ sở hữu chung cư sẽ được bố trí nhà ở có diện tích tối thiểu bằng hoặc lớn hơn nhà chung cư cũ nếu có quy định tái định cư ở nơi khác.
Chung cư sổ hồng 50 năm
Chung cư có thời hạn 50 năm là chung cư thuộc dự án đất quy hoạch mà chủ đầu tư chỉ có quyền sử dụng trong 50 năm hoặc 30 năm. Hết thời hạn này, chủ nhà có thể xin gia hạn để tiếp tục cuộc sống và sinh hoạt nếu nhà chung cư vẫn còn sử dụng tốt.
Do vậy, nhà chung cư sổ hồng 50 năm không khác gì những công trình sở hữu lâu dài khác và vẫn được cấp sổ hồng theo đúng quy định của Luật Đất đai hiện hành. Tuy nhiên, người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam chỉ được cấp sổ hồng 50 năm, hết hạn có thể xin gia hạn thêm.
Có nên mua chung cư sở hữu 50 năm không?
Giá chung cư 50 năm thường thấp hơn chung cư sở hữu lâu dài khoảng 10-30% vì chủ đầu tư không phải chịu tiền đất lâu dài và thường được nhiều ưu đãi. Hơn nữa, những dự án này thường toạ lạc ở vị trí đắc địa, phù hợp với việc cho thuê. Hạ tầng hoàn chỉnh làm tăng tỷ lệ “lấp đầy” và tỷ suất lợi nhuận của căn hộ cho thuế. Giá cho thuê chung cư 50 năm thường cao hơn khoảng 15% so với chung cư sở hữu lâu dài cùng loại trong cùng khu vực. Đây là một trong những ưu điểm khiến nhà đầu tư lựa chọn loại hình căn hộ này. Tuy nhiên, khi các căn hộ sở hữu 50 năm hết niên hạn sử dụng, người mua sẽ không được hưởng lợi ích, đền bù giải toả như chung cư sở hữu lâu dài. Loại chung cư 50 năm phù hợp với người thu nhập thấp và trung bình ở các thành phố lớn hoặc lớp trẻ hiện đại. Với nhà đầu tư tay ngang, chung cư 50 năm cũng là cơ hội để đầu tư sinh lời khi cho các công ty start-up, doanh nghiệp vừa và nhỏ thuê dài hạn, phục vụ cho công việc. Trong khi loại hình chung cư sở hữu lâu dài phù hợp với những người lo lắng xa cho tương lai. Nhìn chung, người mua cần cân nhắc dựa trên mục đích và khả năng tài chính để đưa ra lựa chọn cho phù hợp.
